考试真题！房产估价师考试2025经营与管理试题及答案

1、单项选择题

1.房产投资易产生资本价值风险的重要原因，是房产具备。

A.异质性

B.作用与功效广泛性

C.种类多样性

D.弱流动性

本题考查的是房产投资概述。房产的异质性，也致使每宗房产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房产市场价值和投资价值的判断带来了很多困难，使投资者面临春资本价值风险。参见教程P8。

2.房产置业投资者可以容忍较低投入收益率的重要原因，是房产投资。

A.存在效益外溢和转移

B.易获得金融机构的支持

C.具备保值增值性

D.可提升投资者的资信等级

本题考查的是房产投资的利弊。因为存在通货膨胀，房产和其他有形资产的重置本钱不断上升，从而致使了房产和其他有形资产价值的上升，所以说房产投资具备增值性。又因为房产是人类生活居住、生产经营所必需的，即便在经济衰退的过程中，房产的用法价值仍然不变，所以房产投资又是有效的保值方法。房产投资的这个优点，正是置业投资者可以容忍较低投入收益率是什么原因。参见教程P14。

3.下列房产投资风险中，不可以通过投资组合来分散、抵消的是。

A.持有期风险

B.时间风险

C.周期风险

D.机会本钱风险

本题考查的是房产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中没办法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房产投资第一面临的是系统风险，投资者对这类风险不容易判断和没办法控制，主要有通货膨胀风险、市场供应求购风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教程P17。

4.为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个。

A.负协方差

B.正协方差

C.正敏锐度

D.负敏锐度

本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险减少到最低，首要条件条件是各投资项目间有一个负协方差。最佳的是一个绝对的负协方差，但这个条件非常难达到。参见教程P24。

5.对某一房地产市场中不同物业种类之间的供给比率或买卖比率关系的分祈，尾于房产市场的。

A.总重结构剖析

B.商品结构分祈

C.地区结构分祈

D.投资结构分祈

本题考查的是房产市场结构。商品结构：从经济进步阶段出发，考察房产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业种类之间或某一特定物业种类中不同挡次商品或商品细分之间的供给比率或买卖比率关系，剖析其商品结构布局的合理程度。参见教程P36。

6.某市2025年办公楼施工面积为300万平米，竣工面积为120万平米;2025年办公楼新开工面积为500万平米，竣工面积为280万平米。若不考虑停建、缓建原因，则该市2025年办公楼的平均建设周期为年。

A.1.70

B.1.79

C.2.43

D.2.86

本题考查的是房产市场指标。平均建设周期是指某类型型的房产开发项目从开工到竣工出货用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房子施工面积/新竣工面积=/280=2.43。参见教程P39。

7.下列房产市场指标中，是市场买卖指标的是。

A.空置率

B.竣工房子价值

C.房子施工面积

D.吸纳率

本题考查的是房产市场指标。市场买卖指标包含销售重、出租重、吸纳重、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房产价格、房产租金、房产价格指数。参见教程P41.

8.在房产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率。

A.基本不变

B.开始下滑

C.缓慢上升

D.迅速上升

本题考查的是房产市场的周期循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需要低增长或负增长。租金增长率开始下滑。参见教程P50。

9.使用工程重清单方法招标的，不需在招标文件中公布的内容是

A.工程重清单

B.招标标底

C.招标控制价

D.评标方法

本题考查的是工程建设招标。招标文件应包含：招标公告 ;投标人需知;评标方法;合同条约及格式;采闲工程重清单招标的，应当提供工程重清单;设计图纸;技术指标和需要;投标文件接式;投标人需知前附表规定的其他材料。特别应该注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性需要和条件，并用显眼的方法标明。参见教程P78。

10.下列房产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、地方和界限的是。

A.建筑工程施工许可证

B.建设工程规划许可证

C.国有建设用地用权出让合同

D.产品房交易合同

本题考查的是确定规划设计策略并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、地方和界限。参见教程P74。

11房产开发企业以“性价比”为导向，确定产品住房销价格格的定价办法是。

A.本钱加成定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

本题考查的是拟定租售策略。“较低的价格，相同的质重，即物美价廉。”价值定价法以“性价比”为导向，确定销价格格。参见教程P99。

12. 除技术资料外，房产开发项目的竣工档案资料还包含项目的。

A.财务决算报告

B.施工职员变动状况

C.竣工图

D.物业服务企业招标文件

本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包含技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。参见教程P94。

13下列房产市场调查的抽样办法中，尾于非概率抽样的是

A.整群抽样

B.分层随机抽样

C.简单随机抽样

D.定额抽样

本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均是概率抽样。非概率抽样包含：随便抽样、估计抽样、定额抽样。参见教程P110。

14.下列各组特定的市场概念层次中，市场规模由大到小的是-

A.潜在市场、有效市场、服务市场

B.有效市场、渗透市场、服务市场

C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场

D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

本题考查的是市场规模的估计。市场概念的层次，由大到小：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教程P113。

15下列房产市场趋势分祈办法中，不是时间序列分祈法的是

A.市场因子推演法

B.加权移动平均法

C.简单平均法

D.指数平滑法

本题考查的是市场趋势分祈。时间序列分祈法包含：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A是有关分祈法。参见教程P116-118。

16.地区房产行情分析侧重于区域经济剖析、区位剖析与等内容。

A.项目竟争分祈

B.敏锐性分祈

C.专业市场分祈

D.市场趋势剖析

本题考查的是房产行情分析的定义与用途。地区房产行情分析侧重于区域经济剖析、区位剖析、市场供应求购与价格概况剖析、市场趋势剖析等内容。选项AD是项目房产行情分析，选项B与地区房产行情分析并列。参见教程P137。

17.下列房产经营管理模式中，现金流出不包含“运营本钱”的是。

A.购买一更新改造一供应

B.购买一持有出租一供应

C.开发一持有出租一供应

D.购买一更新改造一出租一供应

本题考查的是房产投资活动中的现金流重。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营本钱。参见教程P148-150。

18.某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实质贷款利率为。

A.1.40%

B.5.60%

C.5.72%

D.6.09%

本题考查的是名义利率与实质利率。本题因为是按季度付息，故年付息1400x4=5600。
10i=0.56，i=5.60%。参见教程P156。

19.一写字楼单元的出租期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实质租用时间在年初中一年级次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元出租期内租金收入的现值为万元。

A.53.80

B.55.47

C.55.54

D.58.79

本题考查的是复利系数的应用。P=5+A =5+5 [ 17.8—1]/[6% 17.8]=58.79。参见教程P163-

20.张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月来一次性偿还剩余全部贷款，则偿坯额应为万元。

A.18.94

B.19.20

C.19.33

D.22.87

本题考查的是复利系数的应用。月利率=7.8%/12=0.65%，n=15x12=180。A=P=6000x114x60%[0.65%180]/[180 一1]=3874.76。第121期一次性偿还，故P=A+A=3874.76+3874.76/0.65%[1-1/ 59]=19.325万元。参见教程P164。

21. 某商铺2025年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营成本分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2025年该商铺的净经营收入为万元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40

本题考查的是收益性物业经营情况的评估。净经营收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营成本=66×=39.60万元。参见教程P367。

22.某房产投资项目需要的目的收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀原因对投资风险分祈结果的影响，剖析中使用的名义目的收益率应为。

A.6.8%

B.10.0%

C. 13.0%

D.13.3%

本题考查的是财务内部收益率。 = , Ra= —1 = 13.3%。参见教程P187。

23.对房产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所需要的。

A.最高投资收益率

B.平均投资收益率

C.最低投入报酬率

D.平均本钱利率

本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计筲中反映资金时间价值的基准参数，是致使投资行为发生所需要的最低投入报酬率，称为最低需要收益率。参见教程P181。

24.某投资者于2025年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2025年该写字楼税后现金流重为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的愔况下，2025年该项投资的ROI为。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%

本题考查的是现金回报率与ROI。ROI=/权益投资数额。其中：

税收现金流重=60万元;

投资者权益增加值：A=P=500x7%x10/[10—1]=71.19;

第一年利息=500x7%=35万元;

投资者权益增加值=71.19—35=36.19万元;

权益投资数额=500万元;

ROI= /500=20.24%.

参见教程P201.

25.某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方法按月还款，则其最后一个月的坯款金额为元。

A.2093.75

B.2208.33

C.3582.16

D.4583.33

本题考查的是复利系数的应用。
1=6%/12,等额本金=50/240。最后一个月的还款额=50/240+x6%/12=0.209375万元。参见教程P163。

26.某产品住宅开发项目土地获得成本为13000万元，规划建筑面积为50000㎡，除土地获得成本外的其他本钱成本为3500元/㎡，项目销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目可以收购全部本钱成本的最低销量为万平米。

A.2.60

B.2.87

C.3.59

D.3.80

本题考查的是房产开发项目盈亏平衡剖析。设该项目可以收回全部本钱成本时的最低销量为Y，则满足以下等式：
13000 +3500×50000/10000=Y×8500×，得出Y=3.8万，故该项目可以收回全部本钱成本的最低销量为3.8万平米。参见教程P219。

27.某房产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、- 800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为万元

A.1120.00

B.1466.67

C.1520.00

D.2000.00

本题考查的是概率分祈中的期望值法。净现值期望值=4000x15% +1200x60%-800x25%=1120万元。参见教程 P233。

28.某房产开发企业对一房产开发项目进行分期开发，预计首期开发很难产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权看法看，该项目可能产生。

A.等待投资型期权

B.砍弃型期权

C.成长型期权

D.柔性期权

本题考查的是实物期权办法与房产投资决策。成长型期权：尽管政府开始有意识的控制单一开发项目的规模，佰仍然有地方政府期望通过出让大型开发地块，吸引大型开发商参与。比如，北辰集团2025年以92亿元地价款获得的长沙开福区新河三角洲地块，出让土地面积达78 5万平米，地上总建筑面积380万平米，地下建筑面积157万平米。该项目的开发商一定要使用分期开发模式进行开发，由于首期开发一般非常难产生理想的收益，其投入非常可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权看法觉得，该种类的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是不是进行投资。参见教程P245。

29.在房产开发项目资金用计划剖析中，房产开发贷款不可以用于支付。

A.土地出让金

B.建安工程费

C.管理费闲

D.其他工程费

本题考查的是房产开发贷款。从减少房产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会需要商业银行对房产开发贷款进行风险管理，主要手段之一就是：严格实行“商业银行不能向房产企业发砍用于缴交土地出让金贷款” 的监管规定，预防房产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房地产项目。参见教程 P304。

30.关于项目投资现金流重表的说法，错误的是。

A.项目投资现金流重表应以全部投资为基础进行编制

B.项目投资现金流重表现金流出中不包括财务成本

C.项目投资现金流重表能为投资策略间进行比较打造一同的基础

D.项目投资现金流重表中的运营成本应包含折旧费和滩销费

本题考查的是基本报表。项目投资现金流重表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资收购期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为每个投资策略进行比较打造一同的基础。该表中的运营成本中不包含财务成本、折旧费和滩销费。参见教程P267-268.

31.房产开发项目资金筹备计划中包含预收入时，资金筹备计划要与项目的配合考虑。

A.水平控制目的

B.销售收入计划

C.工程建设招标计划

D.顾客定位

本题考查的是收入估算与资金筹备。资金筹备计划，要以房产开发项目资金用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数目。考虑用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。参见教程P266。

32.关于债务筹资的说法，错误的是。

A.债务筹资需要还本付息

B.债务筹资所得资金尾于资本金

C.债务筹资支付的利息可在税前扣除

D.出租筹资屈于债务筹资

本题考查的是房产债务筹资。权益筹资所得资金尾于资本金，无需还本付息，投资者的收益源于税后盈利的分配，也就是股利;债务筹资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费闲，可以在税前扣除。参见教程P289。

33.对借贷人资质宙查不严而产生的个人住房贷款风险是。

A.法律风险

B.信闲风险

C.市场风险

D.管理风险

本题考查的是房产抵押贷款。现在，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没历程过房产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺少成熟的经验和有效的方法，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质宙查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超越其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配致使的流动性风险，与抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。参见教程P311.

34.权益性房产投资信托基金的主要收入源自其拥有业务的。

A.增值收入

B.销售收入

C.自营收入

D.租金收入

本题考查的是房产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型 REITs是以收益性物业的出租、营运管理和开发为主营业务，主要收入是房产出租收入;抵押型 REITs主要为房产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参见教程P320。

35.在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于。

A.物业出租经营本钱

B.相同种类型物业市场供应求购关系

C.物业出租税费水平

D.业主期望的ROI

本题考查的是拟定物业管理计划。从理论上来讲，租金要依据物业出租经营本钱、税费和业主期望的ROI来确定，担市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于相同种类型物业的市场供应求购关系。参见教程P339。

2、多项选择题

1.房产投资不同于其他种类投资的要紧特质包含。

A.需要当令的更新改造投资

B.易受政策影响

C.依靠专业管理

D.适于短期投资

E.变现性差

ABCE

本题考查的是房产投资概述。选项D错误，房产适用于长期投资。房产投资的特征包含：区位选择异常要紧;适于进行长期投资;需要当令的更新改造投资;易产生资本价值风险;变现性差;易受政策影响;依靠专业管理;存在效益外溢和转移。参见教程P7-9。

2.关于房子存重的说法，正确的有。

A.存重是房产市场的需要指标

B.存重单位可以是建筑面积或套数

C.存重可按物业种类分别统计

D.报告期存重等于上期存重加报告期竣工重

E.存重是指报告期末已占用和空置的物业空间总重

BCE

本题考查的是房产市场指标。选项A错误，存重是房产市场供给指标;选项D错误，报告期存重=上期存重+报告期竣工重一报告期灭失重。参见教程P38。

3. 房产市场存在的景气循环的重要原因包含。

A.土地资源的不可再生性

B.供需原因的影响

C.市场信息不充分

D.政策原因的影响

E.规范原因的影响

BCDE

本题考查的是房产市场的周期循环。房产周期循环的主要原因包含：供需原因的影响;市场信息不充分;政策原因的影响;规范原因的影响;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。参见教程P48。

4.下列房产指标中，能衡重房产泡沫程度的有。

A.买卖重增长率

B.吸纳周期

C.实质价格与理论价格之比

D.房价收入比

E.房价租金比

CDE

本题考查的是房产泡沫与过度开发。实质价格埋论价格;房价收入比;房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房产泡沫程度。参见教程P55。

5.关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是。

A.需要使用公开方法招标

B.需要使用工程重凊单方法招标

C.需要依据项目特征编制标底

D.需要向投标人发出投标邀请书

E.应实行建设工程总承包

ABE

本题考查的是工程建设招标。全部用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应使用公开招标方法确定承包商。全部用国有资金或闻有资金投资为主的工程建设项目，需要使用工程重清单计价。使用工程重清单招标的亘使用单价合同方法。工程建设项目应实行建设工程总承包。参见教程P75。

6.在房产市场调查中，采集一手资料常见的办法有。

A.文案法

B.察看法

C.访间法

D.间卷法

E.实验法

BCDE

本题考查的是市场调查的步骤。采集一手资料常见的办法有：察看法、访间法、间卷法、实验法参见教程P108。

7.房产开发项目的市场定位方案主要有。

A.商品差别化方案

B.服务差别化方案

C.职员差别化方案

D.形象差异化方案

E.销售差异化方案

ABCD

本题考查的是市场定位。市场定位策略主要有以下四种：商品差别化策略、服务差别化策略、职员差别化策略、形象差异化策略。参见教程P123。

8.关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为砍弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险原因可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利率有关

E.资金的时间价值与通货膨胀率有关

ACDE

本题考查的是资金时间价值的定义。从投资者的角度来看，资金的增值特质使其具备时间价值。资金时间价值的大小，取决于多方面的原因。从投资的角度来看主要有：投资利率，即单位投资所能获得的价值;通货膨胀率，即对因货币贬值导致的损失所应得到的补偿;风险原因，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教程P151.

9.下列房产投资项目评价指标中，是动态盈利能力指标的有。

A.借款偿还期

B.财务内部收益率

C.偿债备付率

D.财务净现值

E.动态投资围攻期

BDE

本题考查的是动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包含财务净现值、财务内部收益率和动态投资收购期。参见教程P180-188。

10.关于RRR 的说法中，正确的有。

A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标

B.FIRR可以通过内法求得

C.FIR#明了项目投资所能支付的最高贷款利率

D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以同意的

E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流重现值累计之和等于零时的折现率

BCE

本题考查的是财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标;选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目的收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则觉得项目在财务上是可以同意的。参见教程P182。

11.风险型决策的具体办法有。

A.决策树法

B.最大可能法

C.期望值法

D.最小最大后悔值法

E.蒙特卡洛模拟法

ABC

本题考查的是决策的办法。风险型决策的办法具体包含最大可能法、期望值法和决策树法。参见教程P240。

12. 房产投资具备不可逆性的重要原因有。

A.房产市场对市场信息反应灵敏

B.延期投资可能维持了将来获利的机会

C.房产买卖税费较高吗，在客观上妨碍了房产资产的流动

D.房产投资有机会防止不利条件所导致的损失

E.房产地方固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本

本题考查的是房产投资决策的期权性质。房产投资具备不可逆性，主如果由于：一方面，房产资产形态地方相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资严容易成为“沉淀”资本，导致投资不可逆;其次，房产买卖费税较高，投资形成的资产短期内总是非常难通过买卖获利，这在客观上妨碍了房产资产流动，使房产投资不可逆。参见教程P243。

13.房产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包含。

A.当地社会经济愔况

B.城市基础设施情况

C.土地用规范

D.项目用地情况

E.当地的金融和税收政策

ABCE

本题考查的是可研报告正文的写作要素。投资环境研究主要包含当地总怵社会经济状况、城市基础设施情况、土地用规范、当地政府的金融和税收等办法的政策、政府鼓励投资的范围等。参见教程P281。

14.股票市场的筹资方法有。

A.初次公开募股

B.配股

C.发行可转换债权

D.发行认股权证

E.增发股票

ABDE

本题考查的是房产企业公开资本市场筹资方法。股票市场筹资包含初次公开发行、配发、增发和认股权证四种筹资方法。参见教程P296。